化带来的大量消费需求，正为三四线小城市商业地产带来的发展机遇。但是，对于一哄而上要抢食城镇化“蛋糕”的各小城市地方政府、地产商们而言，却也“没那么简单”。业内人士认为，在上一轮城市化浪潮中兴起的商用建筑大量重复建设、供应过剩的风险还待部分二三线城市长期消化。
商业地产将成城镇化引擎
毋庸置疑，城市首先是“城”——围墙和房屋，以居住为主；其次就是“市”——街道和商业。商业地产是“市”的题中应有之义。
但是，上一轮的城市化实质只注重了单一功能的“城”的发展，简单而言，成了住宅地产商的城市化。
对于城市化所需的商业地产，此前并非没有涉及，2003年开始的国内商业地产热潮已是体现，但是，由于政府在商业地产管理上的缺位、金融创新的缺位以及地方政府的助推，造成了过往的商业地产开发中存在大量的克隆现象，形成了千店一面、万城一面的同质化问题，城市与城市之间的招商引资也愈演愈烈；商业地产、城市综合体面临过剩风险；城市规划、交通规划、商业规划严重分离导致城市居民以单一潮汐式的消费方式为主；交通堵塞、大气污染等大城市病日益严重，影响城市发展和人们的生活。
朱凌波认为，新一轮城镇化和此前一轮的城市化已截然不同。“三四线城市正取代一线城市成为城镇化的主角，商业地产将取代住宅房地产成为引擎。”
据介绍，在未来城镇化进程中，随着区划的调整和“扩市减县”的可能推进，很多地级市可能都会有超过500万人口，这意味着新一轮城镇化中，地级市、县级市的小城市将有较大的发展空间。
实际本次提出的城镇化与原来的城市化有重大区别，第一代城市化主要是在大城市和城市群，而且很多城市化的推进过程中，都是单一功能的城市化，比如过去的大盘时代，是单一的居住功能，工业园区、产业园区、开发区都是单一的产业功能，影响了城市的综合发展，所以本次重要的是要推进产业、居住、教育一体化的城镇化，这与第一代城市化有明显的不同。
朱凌波表示，我们的城镇化不是破坏自然，而是要走一个城乡一体化，保持城市、乡村、自然、历史、科技、文
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