间或目标需要微调。”林薇回应。
“第四，房价变动。这是延迟购房方案永远绕不开的风险。如果五年内，你看中的区域房价以每年超过7%的速度上涨（这在一线城市热点区域历史上并不罕见），那么1300万的房子五年后将价值超过1800万。即使你积累了570万，三成首付也需要540万，你的积累刚好覆盖。但你的购买力相对于房价并没有提升，甚至可能因为房价涨幅超过你的资产增值速度而相对下降。如果房价涨幅超过你的资产增值速度，你的‘覆盖首付120%’目标就会落空，甚至可能被迫提高负债比例。你的模型是否考虑了不同房价增速情景下的购买力变化？”
电话那端传来林薇敲击键盘的声音，似乎在调取数据。“我做了压力测试。假设房价年化增长5%（中性），五年后目标房产价值约1660万，三成首付498万，我的570万积累仍可覆盖114%。假设房价年化增长8%（乐观偏热），五年后价值约1910万，三成首付573万，我的积累勉强覆盖。假设房价年化增长10%（狂热），五年后价值约2090万，三成首付627万，我的积累覆盖91%，需补充约57万，或降低购房标准。在最后一种情况下，压力很大，但相比现在直接高杠杆买入，我仍然拥有更多的金融资产和更低的负债选择权（比如选择总价稍低的房子）。”
“但请注意，”古民指出，“在房价年化增长10%的情况下，你的资产积累速度（中性7.2%）是跑输房价增速的。这意味着你虽然积累了更多钱，但相对于想买的房子，你的购买力在下降。这就是‘踏空风险’的具体体现。你的计划能成立，很大程度上依赖于‘资产增值速度不显著低于房价增速’这个前提。如果房价再次暴涨，你的计划就会受到严重挑战。”
“我承认。”林薇的声音低沉了一些，“这是这个策略最大的不确定性。但我认为，未来五年一线城市房价再现过去那种全面暴涨的概率在降低。政策调控、人口结构、经济转型都在起作用。我更倾向于相信房价会进入温和增长或分化行情。而且，即使房价上涨较快，我也有调整策略的空间，比如转向增长潜力尚未完全释放的次核心区域，
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